راهکاری عملی برای کاهش شکاف عرضه و تقاضای مسکن در تهران
ناترازی مزمن در بازار مسکن تهران
بخش مسکن در هر کشوری از مهم‌ترین زیرساخت‌های اقتصادی و اجتماعی آن محسوب می‌شود و در عین حال یکی از اصلی‌ترین نیازهای خانوارها برای دستیابی به رفاه و امنیت اجتماعی است. در ایران نیز این بخش از دیرباز تا کنون نقشی کلیدی در زندگی مردم و سیاست‌های اقتصادی ایفا کرده است. با این حال، طی چند دهه اخیر، شاهد افزایش مستمر قیمت مسکن، ناترازی در عرضه و تقاضا و مشکلات سرمایه‌گذاری در این حوزه بوده‌ایم. شکاف موجود بین عرضه و تقاضا به حدی جدی است که حتی با رشد نسبی سرمایه‌گذاری در برخی دوره‌های برنامه‌های توسعه، همچنان نیاز به مسکن برآورده نشده باقی مانده است.
این مقاله به بررسی دلایل این ناترازی و اهمیت توسعه فروش اقساطی آپارتمان به عنوان یکی از راهکارهای کاهش شکاف عرضه و تقاضا در تهران می‌پردازد. در دوره زمانی ۱۳۶۸ تا ۱۳۸۹، اگرچه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به لحاظ عددی رشد داشته است، اما بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد که این رشد از منظر کیفی و تاثیرگذاری بر بازار، چندان مؤثر نبوده است. یکی از دلایل اصلی این ناکارآمدی، سهم اندک بخش دولتی در ساخت و عرضه مستقیم مسکن است. در حالی که انتظار می‌رفت دولت به عنوان تسهیل‌گر و محرک اصلی سرمایه‌گذاری در حوزه‌هایی با بازدهی اجتماعی بالا همچون مسکن ورود جدی‌تری داشته باشد، در عمل سرمایه‌گذاری دولت در این حوزه بسیار محدود و ناکافی بوده است.
چالش‌های نظام تأمین مالی و ضعف حمایت از اقشار متوسط و کم‌درآمد
بخش خصوصی و تعاونی نیز به دلیل نبود مشوق‌های کافی، سودآوری پایین ساخت‌وساز برای اقشار کم‌درآمد، نوسانات بازار، و عدم حمایت‌های مؤثر بانکی، تمایل چندانی به ورود بلندمدت و پایدار در این حوزه نداشته‌اند. این مسئله باعث شده که بخش عمده‌ای از تقاضای موجود در بازار مسکن، به‌ویژه در کلان‌شهری همچون تهران، بی‌پاسخ بماند. افزون بر این، نظام تأمین مالی مسکن نیز متناسب با شرایط اقتصادی خانوارهای متوسط و ضعیف نبوده است. تسهیلات بانکی معمولاً با بهره‌های بالا، دوره‌های بازپرداخت کوتاه و سقف پایین ارائه می‌شوند که عملاً امکان استفاده مؤثر از آن‌ها برای بسیاری از متقاضیان واقعی وجود ندارد.
فروش اقساطی مستقیم آپارتمان توسط سازندگان و تعاونی‌های مسکن، می‌تواند راهکاری مناسب و قابل‌اجرا برای تسهیل خانه‌دار شدن قشر وسیعی از مردم باشد. فروش اقساطی آپارتمان، که به معنای خرید تدریجی ملک از طریق پرداخت اقساط ماهیانه به جای دریافت تسهیلات بانکی پرهزینه است، مزایای متعددی دارد. می‌توان به حذف واسطه‌های مالی پرهزینه، متناسب‌سازی شرایط پرداخت با توان اقتصادی خانوارها، و افزایش ضریب اطمینان متقاضیان برای ورود به فرآیند خرید اشاره کرد. این روش همچنین می‌تواند برای سازندگان نیز سودآوری پایدارتری به همراه داشته باشد، زیرا به جای وابستگی به فروش یک‌جای واحدها، امکان برنامه‌ریزی مالی بلندمدت‌تری خواهند داشت.
ابزاری کارآمد برای تحریک تقاضای واقعی با فروش اقساطی آپارتمان
با توجه به نرخ بالای رشد جمعیت شهری، مهاجرت‌های داخلی و افزایش طبیعی خانوارهای متقاضی سکونت در تهران، لزوم طراحی راهکارهایی چون فروش اقساطی آپارتمان بیش از پیش احساس می‌شود. در حال حاضر، قیمت آپارتمان در بسیاری از مناطق تهران از توان مالی اقشار متوسط و حتی پردرآمد فراتر رفته است. این موضوع موجب کاهش قدرت خرید و در نتیجه، تعمیق شکاف میان عرضه و تقاضا شده است. در چنین شرایطی، ایجاد فرصت‌هایی برای فروش واحدهای مسکونی با اقساط بلندمدت و انعطاف‌پذیر، می‌تواند به عنوان محرک تقاضا عمل کرده و بازار را به تعادل نزدیک‌تر کند.
سیاست‌گذاری‌های مقطعی و نبود برنامه‌های بلندمدت نیز از دیگر عوامل مهم در عدم موفقیت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن محسوب می‌شوند. بسیاری از طرح‌هایی که در دهه‌های اخیر اجرا شده‌اند، فاقد انسجام و پیوست اقتصادی مناسب بوده‌اند. اجرای موفق فروش اقساطی آپارتمان نیز نیازمند تدوین برنامه‌ای جامع و شفاف در سطح ملی است که در آن نقش دولت، بانک‌ها، بخش خصوصی و تعاونی‌ها به روشنی تعریف شده باشد. حتی بهترین طرح‌های فروش اقساطی نیز با ناکارآمدی و عدم استقبال مواجه خواهند شد. برای موفقیت این طرح‌ها، بایستی اطلاعات دقیق و قابل‌اعتماد از وضعیت عرضه و تقاضا در مناطق مختلف شهری گردآوری شود.
الزامات موفقیت طرح‌های فروش اقساطی
لازم است تا مشوق‌های مالیاتی، زمین رایگان یا ارزان‌قیمت برای سازندگان مشارکت‌کننده در فروش اقساطی در نظر گرفته شود. نظارت مؤثر و شفاف بر فرآیند قیمت‌گذاری و شرایط قراردادهای اقساطی می‌تواند مانع از سوءاستفاده برخی فعالان بازار شده و اعتماد عمومی را افزایش دهد. نقش فناوری اطلاعات و پلتفرم‌های فروش دیجیتال نیز در موفقیت این طرح‌ها بسیار مهم است. استفاده از سامانه‌های هوشمند برای معرفی پروژه‌های اقساطی، اعتبارسنجی خریداران و ایجاد بسترهای امن پرداخت اقساط، می‌تواند فرآیند فروش را برای سازندگان و خریداران ساده‌تر و شفاف‌تر کند.
علاوه بر این، باید توجه داشت که فروش اقساطی واحدهای مسکونی تنها در صورتی به حل بحران مسکن کمک می‌کند که در مناطق با تقاضای واقعی و جمعیت‌پذیر اجرایی شود. تمرکز بر مناطق کم‌برخوردار جنوب تهران یا حاشیه‌نشینان شهر، می‌تواند تأثیرگذاری این سیاست را افزایش دهد. در پایان باید گفت که اگرچه مشکلات بازار مسکن در ایران ریشه‌دار و چندبُعدی است، اما یکی از راهکارهای عملی و قابل‌اجرا در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، اجرای گسترده و علمی طرح‌های فروش اقساطی آپارتمان است. با تنظیم مناسب این طرح‌ها و ایجاد تعادل میان منافع سازندگان و توان مالی خانوارها، می‌توان بخشی از شکاف عرضه و تقاضا را کاهش داده و گامی در جهت عدالت اجتماعی و توسعه پایدار شهری برداشت.