تحلیل سیاست فروش اقساطی مسکن در راستای توسعه پایدار شهری

یکی از اساسی‌ترین نیازهای انسانی، تأمین سرپناه و دستیابی به مسکن مناسب است. در جوامع شهری امروز، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی چون تهران، چالش خرید مسکن به معضلی جدی برای اقشار متوسط و ضعیف تبدیل شده است. افزایش مستمر قیمت زمین، مصالح ساختمانی، و کاهش قدرت خرید مردم، موجب شده بسیاری از خانوارها از داشتن مسکن ملکی باز بمانند. در این میان، «فروش اقساطی مسکن» به‌عنوان راهکاری کاربردی برای تسهیل خرید خانه، مورد توجه قرار گرفته است. با این حال، اجرای صحیح این سیاست نیازمند نگاهی چندبعدی و هماهنگ با اصول توسعه پایدار شهری است.

فروش اقساطی مسکن به معنای واگذاری واحدهای مسکونی به متقاضیان با پرداخت تدریجی بخشی از هزینه‌ها در قالب اقساط ماهانه یا سالانه است. در شرایطی که قیمت مسکن فراتر از توان خرید آنی خانوارها رفته، به‌عنوان مکانیزمی انعطاف‌پذیر عمل می‌کند.در چنین طرحی معمولاً خریدار ابتدا مبلغی به‌عنوان پیش‌پرداخت ارائه می‌دهد و سپس باقیمانده مبلغ را در طی سال‌ها با نرخ بهره مشخص یا بدون بهره پرداخت می‌کند. این سازوکار باعث می‌شود حتی خانوارهایی با درآمد متوسط و پایین، به امید صاحب‌خانه شدن، وارد بازار مسکن شوند. فروش اقساطی مسکن یکی از ابزارهای مؤثر در گسترش عدالت اجتماعی از طریق افزایش دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن است.

بررسی فرصت‌ها و چالش‌های فروش اقساطی مسکن در بر تهران

با توجه به محدودیت نظام بانکی در اعطای وام‌های مسکن با اقساط بلندمدت و سود کم، سیاست فروش اقساطی توسط سازندگان خصوصی، تعاونی‌ها و یا نهادهای دولتی، جای خالی حمایت‌های مالی را تا حدودی پر کرده است. در این الگو، نیازی به پرداخت یکجای مبلغ کل وجود ندارد و افراد می‌توانند به‌صورت تدریجی صاحب ملک شوند. به‌ویژه در شرایط تورمی، خرید اقساطی نوعی پیشگیری از افزایش شکاف طبقاتی در مالکیت مسکن است. با وجود مزایای متعدد، فروش اقساطی مسکن در ایران با چالش‌های قابل توجهی روبه‌روست. یکی از مهم‌ترین آن‌ها، نبود نظام نظارتی شفاف بر قراردادهای اقساطی است.

در برخی پروژه‌ها، به‌دلیل نبود شفافیت در قیمت نهایی، نرخ بهره پنهان، و زمان‌بندی غیرواقعی تحویل، خریداران با ضررهای اقتصادی و حقوقی مواجه می‌شوند. بسیاری از واحدهای اقساطی در مناطق حاشیه‌ای و فاقد زیرساخت ساخته می‌شوند که با هدف تأمین مسکنِ پایدار و باکیفیت در تضاد است. اغلب پروژه‌های فروش اقساطی در حاشیه شهرها یا مناطق با قیمت پایین زمین اجرا می‌شوند. این موضوع می‌تواند موجب توسعه فیزیکی شهر و اسکان افراد کم‌درآمد شود، اما از سوی دیگر در صورت نبود امکانات مناسب، به شکل‌گیری سکونتگاه‌هایی با کیفیت پایین زندگی منجر خواهد شد.

راهکاری برای کاهش شکاف طبقاتی یا زمینه‌ساز سکونتگاه‌های ناپایدار

فاصله زیاد این مناطق با مراکز شهری، کمبود حمل‌ونقل عمومی، و ضعف خدمات درمانی، آموزشی و فرهنگی، موجب جدایی فضایی و اجتماعی ساکنان آن‌ها از هسته اصلی شهر می‌شود. فروش اقساطی تنها زمانی کارآمد است که با سیاست‌های کلان شهرسازی، عدالت فضایی و توسعه متوازن همراه شود. یکی از نکات کلیدی برای موفقیت طرح‌های فروش اقساطی، وجود قراردادهای قانونی، شفاف و قابل پیگیری است. بسیاری از خریداران، به دلیل ناآگاهی از مفاد قرارداد یا عدم دسترسی به مشاوره حقوقی، متضرر می‌شوند. ضرورت دارد که دولت و نهادهای متولی مسکن، با تدوین مقررات روشن و نظارت بر عملکرد فروشندگان، از بروز تخلفات و تضییع حقوق مردم جلوگیری کنند.

ایجاد سامانه‌های الکترونیکی برای ثبت و نظارت بر قراردادها، و الزام به دریافت مجوز رسمی برای هر پروژه اقساطی، می‌تواند اعتماد عمومی را افزایش دهد. یکی از انتقادات جدی به طرح‌های فروش اقساطی در ایران، بی‌توجهی به اهداف کلان زیست‌محیطی و شهرسازی است. در حالی که در کشورهای پیشرفته، فروش اقساطی مسکن اغلب با سیاست‌هایی چون ساخت‌وساز سبز، کاهش مصرف انرژی، و دسترسی به حمل‌ونقل پاک همراه است، در ایران اغلب این پروژه‌ها به‌صورت انبوه و بدون پیوست‌های پایداری اجرا می‌شوند. در واقع، فروش اقساطی می‌تواند فرصتی برای گسترش ساخت‌وسازهای کم‌مصرف، مجهز به فناوری‌های نوین انرژی، و هماهنگ با محیط‌زیست باشد؛

از شفافیت قراردادی تا ملاحظات شهرسازی

دولت و شهرداری‌ها نقش اساسی در هدایت و نظارت بر طرح‌های فروش اقساطی دارند. از تأمین زمین مناسب و زیرساخت‌های اولیه گرفته تا تدوین سیاست‌های تشویقی برای سازندگان مسئولیت‌پذیر، همه از وظایف حاکمیتی است. با اعطای معافیت‌های مالیاتی یا تسهیلات بانکی به پروژه‌هایی که در راستای توسعه پایدار، عدالت فضایی و کیفیت ساخت حرکت می‌کنند، می‌توان بخش خصوصی را به مشارکت مسئولانه‌تر ترغیب کرد. در مقابل، پروژه‌هایی که فاقد استانداردهای لازم هستند باید با محدودیت در صدور مجوز و حمایت مالی مواجه شوند. فروش اقساطی مسکن، ابزاری مهم و ضروری برای کمک به اقشار فاقد توان مالی در مسیر خانه‌دار شدن است.

اما برای آنکه این ابزار واقعاً در خدمت مردم و شهر باشد، باید از یک سیاست صرفاً اقتصادی به یک راهبرد شهری-اجتماعی ارتقا یابد. فروش اقساطی زمانی موفق خواهد بود که با اصول شفافیت، نظارت، عدالت فضایی و پایداری زیست‌محیطی همراه گردد. تهران و سایر کلان‌شهرهای ایران، برای مقابله با بحران مسکن و حفظ همبستگی اجتماعی، چاره‌ای جز اصلاح ساختار فروش اقساطی و بازنگری در مدل‌های مالکیت و توزیع فضایی واحدهای مسکونی ندارند. در این راستا، تدوین نقشه راه ملی برای ساماندهی فروش اقساطی با مشارکت دستگاه‌های اجرایی، متخصصان حوزه مسکن و نهادهای مردمی امری ضروری است.