اثر نقدینگی بر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن اقساطی تهران
تأثیر نقدینگی بر تورم، ارزش پول و رفتار تقاضا در بازار مسکن
بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی در ایران به‌شمار می‌رود که علاوه بر تأمین نیاز اولیه مسکن، به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری نیز کاربرد گسترده‌ای دارد. در این میان، شرایط کلان اقتصادی کشور، از جمله تورم، نرخ بهره و نقدینگی، تأثیر چشمگیری بر عرضه و تقاضای مسکن می‌گذارند. به‌ویژه در سال‌های اخیر که حجم نقدینگی در کشور به‌شدت افزایش یافته، شاهد تغییراتی در رفتار سرمایه‌گذاران و متقاضیان مسکن بوده‌ایم. یکی از نمودهای بارز این تغییر، افزایش تمایل به خرید اقساطی مسکن در شهر تهران است؛ پدیده‌ای که مستقیماً با سطح نقدینگی و سیاست‌های پولی در ارتباط است.
نقدینگی، به‌عنوان مجموع پول و شبه‌پول در اقتصاد، در صورت افزایش بی‌رویه می‌تواند منجر به تورم، کاهش ارزش پول و نوسانات شدید در بازارهای دارایی شود. زمانی که نقدینگی با سیاست‌های هدفمند همراه باشد، می‌تواند به رونق تولید، افزایش اشتغال و تقویت سرمایه‌گذاری کمک کند. در بازار مسکن نیز نقدینگی می‌تواند هم جنبه مثبت و هم اثرات منفی به همراه داشته باشد. رشد نقدینگی ممکن است قدرت خرید اقشار مختلف جامعه را بهبود بخشد و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی را به اجرای پروژه‌های مسکونی با فروش اقساطی ترغیب کند. افزایش تقاضای ناشی از رشد نقدینگی، به‌ویژه در شرایط عرضه محدود، موجب افزایش قیمت مسکن و کاهش دسترسی اقشار متوسط و ضعیف خواهد شد.
افزایش نقدینگی و گرایش به خرید اقساطی به‌ویژه در تهران
در سال‌های اخیر، سیاست‌های دولت و بانک مرکزی به‌طور مستقیم و غیرمستقیم بر جهت‌گیری نقدینگی و رفتار سرمایه‌گذاران در بخش مسکن اثر گذاشته‌اند. فروش اقساطی به‌عنوان مدلی از تأمین مالی مصرف‌کننده، به‌ویژه در شهرهایی مانند تهران که قیمت ملک بسیار بالاست، به یکی از گزینه‌های اصلی خریداران تبدیل شده است. این نوع فروش، ضمن فراهم‌سازی شرایط مناسب‌تر برای خریداران، به سرمایه‌گذاران نیز امکان می‌دهد تا پروژه‌های خود را سریع‌تر به فروش رسانده و نقدینگی خود را در گردش نگه دارند. اما برای آن‌که این مدل از سرمایه‌گذاری کارآمد و پایدار باشد، باید عوامل تأثیرگذار از جمله نقدینگی و نرخ بهره با دقت کنترل و هدایت شوند.
بر اساس داده‌های رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار، حجم نقدینگی در ایران طی دهه گذشته چند برابر شده است. نقدینگی در سال 1390 حدود 350 هزار میلیارد تومان بوده و در پایان سال 1402 از مرز 10 هزار هزار میلیارد تومان عبور کرده است. چنین رشدی، اگرچه می‌تواند در کوتاه‌مدت تقاضا در بازارهایی نظیر مسکن را تحریک کند، اما در بلندمدت، در صورتی که با رشد متناسب تولید همراه نباشد، منجر به افزایش قیمت‌ها، کاهش ارزش پول و کاهش بازدهی سرمایه‌گذاری خواهد شد. بررسی‌ها نشان می‌دهند که در دوره‌هایی که رشد نقدینگی با نرخ تورم بالا همراه بوده، قدرت خرید اقشار متوسط کاهش یافته و بازار مسکن اقساطی نیز تحت تأثیر قرار گرفته است.
چالش‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اقساطی
سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، که از ارکان اصلی عرضه مسکن در کشور به‌شمار می‌روند، همواره به‌دنبال بهینه‌سازی بازدهی سرمایه خود هستند. در شرایطی که نقدینگی در بازار افزایش می‌یابد، امکان فروش سریع‌تر واحدهای مسکونی، به‌ویژه به‌صورت اقساطی، برای آن‌ها فراهم می‌شود. با این حال، چالش‌هایی نیز وجود دارد؛ از جمله نوسانات قیمت مصالح ساختمانی، تورم انتظاری و عدم ثبات در سیاست‌های اعتباری بانک‌ها که می‌توانند سودآوری پروژه‌های اقساطی را با ریسک همراه کنند. بنابراین، سرمایه‌گذاران همواره در حال ارزیابی شرایط کلان اقتصادی، سیاست‌های پولی و انتظارات بازار هستند.
از منظر اقتصادی، رابطه میان نقدینگی و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های فروش اقساطی مسکن رابطه‌ای دوگانه و گاه متضاد است. در کوتاه‌مدت، افزایش نقدینگی می‌تواند مشوقی برای سرمایه‌گذاری باشد، زیرا منجر به تقاضای بیشتر و گردش سریع‌تر سرمایه می‌شود. اما در بلندمدت، در صورتی که این رشد نقدینگی کنترل نشود و با زیرساخت‌های مناسب تولید همراه نباشد، باعث کاهش ارزش پول، افزایش هزینه ساخت و کاهش حاشیه سود می‌شود. تجربه نشان داده است که سرمایه‌گذاران در دوره‌هایی که نرخ بهره بانکی پایین، تورم کنترل‌شده و نقدینگی در مسیر مشخصی هدایت می‌شود، تمایل بیشتری به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های اقساطی دارند.
راهکارهای سیاستی برای هدایت نقدینگی به بازار مسکن پایدار
تسهیل در پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن، نرخ سود بانکی مناسب، دوره بازپرداخت طولانی‌تر و اعطای معافیت‌های مالیاتی به پروژه‌های فروش اقساطی، همگی از عواملی هستند که می‌توانند سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را تقویت کنند. در مقابل، بوروکراسی بانکی، نرخ بهره بالا و نبود شفافیت در سیاست‌های دولتی، باعث دلسردی سرمایه‌گذاران می‌شود و آن‌ها را به سمت بازارهای غیرمولدتر مانند ارز و طلا سوق می‌دهد. در نهایت، باید به این نکته اشاره کرد که توسعه پایدار بازار فروش اقساطی مسکن در تهران، مستلزم وجود یک سیاست‌گذاری یکپارچه اقتصادی است که نقدینگی را به سمت بخش‌های مولد هدایت کند.
افزایش قدرت خرید مردم از طریق مهار تورم، ارتقاء توان اعتباری بانک‌ها، کاهش نرخ بهره بانکی، و ایجاد ثبات در مقررات ساخت‌وساز، می‌توانند زمینه‌ساز یک تعامل سودمند میان نقدینگی و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی باشند. تنها در چنین بستری است که می‌توان انتظار داشت فروش اقساطی مسکن، به‌عنوان ابزاری مؤثر در کاهش بحران مسکن، به شکلی پایدار و سودآور برای همه طرف‌ها به کار گرفته شود. نقدینگی به‌عنوان یکی از متغیرهای کلیدی اقتصاد کلان، نقش تعیین‌کننده‌ای در رفتار سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در بازار مسکن دارد. توجه به تعامل میان نقدینگی و سیاست‌های بخش مسکن، می‌تواند به راه‌حل‌هایی منجر شود که هم سرمایه‌گذاران را تشویق به ورود به بازار کنند و هم نیاز مسکن اقشار جامعه را به‌شکلی عادلانه پاسخ دهند.